La gran comparación
Comprar pisos vs comprar acciones: qué ha dado más dinero de verdad
En España el ladrillo es religión. Pero los números de los últimos 20 años cuentan otra historia cuando los comparas con un simple fondo indexado.
100 € en 2005: vivienda española vs Nasdaq 100 vs MSCI World
Evolución orientativa de 100 € invertidos en 2005 (precio de la vivienda sin contar alquileres)
La vivienda española, medida solo por precio, ha multiplicado poco más de x1 en casi 20 años (y aún no recupera el pico de 2007 en términos reales en muchas zonas). El Nasdaq 100 ha multiplicado por más de 12. Incluso sumando un 4–5% anual de alquiler, el ladrillo pierde la comparación en este periodo.
La comparación completa, no solo la rentabilidad
| Factor | Piso para alquilar | Fondo indexado |
|---|---|---|
| Rentabilidad histórica | 4–6% bruto alquiler + revalorización incierta | 7–10% anual a largo plazo |
| Costes de entrada | 10–13% (ITP, notaría, registro) | 0–0,2% |
| Costes anuales | IBI, comunidad, seguro, reparaciones, derramas | 0,07–0,25% TER |
| Liquidez | Meses para vender | Vendes hoy, cobras en 2 días |
| Esfuerzo | Inquilinos, impagos, averías, reformas | Cero |
| Diversificación | Un solo inmueble, una sola ciudad | 1.400+ empresas, 23 países |
| Apalancamiento | Fácil (hipoteca) | No recomendable para particulares |
| Fiscalidad | IRPF sobre alquiler + plusvalía | Traspasos entre fondos sin peaje (España) |
¿Entonces nadie debería comprar pisos para invertir?
No es tan simple. El inmueble tiene dos ventajas reales: permite apalancarse con una hipoteca barata (algo que no debes hacer en bolsa) y obliga al ahorrador indisciplinado a no tocar el dinero. Para quien sabe de zonas, reformas y gestión de inquilinos, puede ser un buen negocio.
Pero como inversión pasiva y diversificada para la mayoría de la gente, el fondo indexado gana en casi todos los factores: menos costes, más liquidez, más diversificación y cero dolores de cabeza.
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