Datos · España
La vivienda en España: rentabilidad por comunidad autónoma
La revalorización de la vivienda desde 2015 y la rentabilidad bruta por alquiler en cada comunidad autónoma, con la comparación honesta frente a invertir en bolsa.
Los números, comunidad a comunidad
| Comunidad | Revalorización 2015-25 | Yield alquiler bruto | Comentario |
|---|---|---|---|
| Madrid | +118% | 4,5% | Capital, demanda infinita, poca construcción nueva en el centro |
| Illes Balears | +112% | 4,8% | Turismo + residentes extranjeros; oferta muy limitada |
| Canarias | +105% | 5,5% | Turismo y teletrabajo; alquiler tensionado |
| Comunitat Valenciana | +98% | 5,2% | Alicante y Valencia atraen demanda nacional e internacional |
| Andalucía | +92% | 5,4% | Málaga lidera; costa con demanda internacional |
| Cataluña | +88% | 4,6% | Barcelona tensionada; regulación de alquiler con efectos discutibles |
| País Vasco | +72% | 4,2% | Precios altos de partida, crecimiento moderado |
| Galicia | +64% | 5,0% | A Coruña y Vigo dinámicas, interior despoblado |
| Castilla y León | +58% | 5,1% | Precios bajos, rentabilidad de alquiler razonable |
| Castilla-La Mancha | +55% | 5,6% | Entrada barata, yields altos, revalorización lenta |
| Extremadura | +52% | 5,8% | La más barata; yield alto pero liquidez baja |
| Aragón | +70% | 5,3% | Zaragoza concentra casi toda la demanda |
| Murcia | +85% | 5,7% | Costa cálida, demanda de segunda residencia |
| Asturias | +60% | 4,9% | Mercado pequeño y estable |
| Cantabria | +62% | 4,7% | Estable, segunda residencia |
| La Rioja | +56% | 5,0% | Mercado pequeño |
| Navarra | +66% | 4,4% | Renta alta, precios altos |
Cómo leer estos números
La rentabilidad total de un piso es revalorización + alquiler − costes. Y los costes son grandes: ITP o IVA (6-10%), notaría, comunidad, IBI, seguros, derramas, meses vacíos, inquilinos morosos y reformas. El yield bruto del 5% se queda en 3-3,5% neto en el mejor de los casos.
Comparación honesta: Madrid, la mejor comunidad, ha revalorizado un ~6,7% anual desde 2015. Sumando el alquiler neto: ~10% anual. El S&P 500 en el mismo periodo: ~13% anual, sin derramas, sin inquilinos y con liquidez inmediata. La vivienda gana cuando se compra con hipoteca barata (apalancamiento), pero exige mucho más trabajo y concentración del riesgo en un solo activo.
¿Piso o fondo indexado? Depende de tu caso
En una sesión analizamos tu situación: entrada disponible, hipoteca, horizonte y fiscalidad, y comparamos ambas opciones con tus números reales.